Tese de Investimento - Carteira FIIs

March 12, 2019




Este é o primeiro post que faço descrevendo a tese de investimento por trás de meus aportes. A ideia é apresentar qual o racional da escolha para composição de determinado ativo/carteira. 

Em relação aos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), essa é minha segunda experiência com eles. No ano passado, por volta de julho, fiz meus primeiros aportes, mas após perdas de aproximadamente 10%, acabei zerando toda a posição e embolsando o prejuízo.

Acho que até por isso estou fazendo este texto, para colocar no papel qual é meu objetivo, como vou acompanhar, e no futuro me cobrar. Em julho do ano passado não tinha muito bem claro, fiz com um pouco de pressa, e sabemos muito bem o que acontece quando tomamos decisão no calor do momento.

Conhecimento:

Admito que não nenhum grande conhecedor de FIIs: tenho noção do que são, como é a gestão básica deles e sua negociação. Tenho lido bastante em sites especializados, mas ainda não tenho capacidade de diferenciar um "bom" FII para um "mau" FII, especialmente foi nesse tipo de investimento deve-se levar em conta questões setoriais especificas (é shopping, galpão, laje corporativa, hotel??) e objetivo, como renda ou aumento de valor.

Nesse sentido, e sendo um cliente da XP, resolvi seguir a Carteira Valor deles, isto é, que tem como objetivo aumento de valor patrimonial por meio da valorização das cotas, e não somente de ganho dos dividendos.

Carteira Valor XP


A Carteira Valor XP é composta sempre com 5 ativos, com ponderações diferentes, com objetivo de aumento de valor patrimônio por meio da valorização das cotas dos FIIs. Como se pode observar na última coluna, a vacância média (ausência de inquilinos) da carteira é de 25%, e essa é a ideia por trás desta estratégia: comprar ativos com "bons" preços que, no futuro, possam reduzir sua vacância, elevando o preço e a dividendo/preço (chamada de dividend yield, DY).

Vamos lá então ver um pouco sobre cada ativo.

FVBI11 - Fundo de Investimento Imobiliário VBI FL 4440

O Fundo atua no segmento de lajes comerciais e possui 50% do Edifício Faria Lima 4400, na Cidade de São Paulo. Segundo o relatório do administrador (dez/18), o imóvel possui vacância anunciada de 20,9%, e dado que na região outros imóveis possuem vacância menor que esta, as projeções de médio prazo são promissoras. Assim haveria ganho tanto de valor quanto aumento dos dividendos.

Todos os contratos estão atrelados ao IGPM, sendo que, em percentual de área, 36% das renovações ocorrem este ano e 49% em 2020. 63% das atualizações do aluguel ocorrem em junho.

FFCI11 - Rio Bravo Renda Corporativa

O Fundo também atua no segmento de lajes comerciais principalmente na cidade de São Paulo. Segundo o relatório do administrador (jan/19), o fundo possui vacância média de 8,0%. Em dez/18 fechou negócio com a Ambev para locação de alguns conjuntos em um edifício em sua propriedade, que adicionará em torno de 0,16/cota. Além disso, para o ano de 2020 haverá termino nos descontos dos contratos estabelecidos com a Ambev e para a Vip Paulista em outro edifício.

Adicionalmente, há expectativa de compra de outro ativo em SP, o que poderá elevar a rentabilidade das cotas e aumento da receita do fundo.

BRCR11 - BTG Pactual Corporate Office

Fundo de gestão ativa, de lajes corporativas, com mais de 90% da receita alocada em SP. Possui vacância em torno de 30%, e assim como os demais fundo, espera melhor nas condições dos imóveis em SP, especialmente por mais de 70% do FII ser composto por imóveis de padrão AAA e A.

Um ponto de destaque, pensando em novos negócios, é que atualmente o caixa do fundo é robusto, o que possibilitaria a compra de novos ativos, de forma a alavancar e melhorar o retorno do fundo.

TBOF11 - TB Office 

Fundo de gestão passiva, monoativo, proprietário de 100% do edifício Tower Bridge (Padrão AAA), em São Paulo. Possui atualmente vacância de 24% e 72% dos contratos com vencimento superior à 2021. De acordo com o próprio relatório gerencial do fundo, possui a expectativa de aumento do valor dos rendimentos em torno de 30% até o final de 2019, futura geração de renda.

HTMX11- Hotel Maxinvest 

Fundo de gestão ativa de compra, aluguel e venda de unidades hoteleiras, isto é, quartos de Hotéis. Possui mais de 10 anos de existência, atuando 100% na cidade de São Paulo, com foco nas principais áreas de negócio, como Itaim, Berrini e Paulista. Mais de 50% das unidades são do segmento Mid-Upper e Upper Class, que trazem mais taxa de de hospedagem/unidade.


Comentários Pessoais

Conforme comentei acima, como não tenho muito conhecimento sobre como realizar a avaliação de FIIs, resolvi seguir a carteira da XP, com alocação de no máximo 15% da minha carteira total (que é o valor que considero, por enquanto, prudente). A ideia é seguir acompanhando por pelo menos 6 meses, realizados aportes mensais, e rebalanceamentos periódicos, e compras/vendas, caso necessário.

Em relação à carteira, percebi um forte viés em ativos da região de São Paulo, que apesar de ser o principal polo financeiro do país, pode apresentar concentração excessiva. Além disso, o foco em principalmente lajes corporativas me deixou um pouco desconfiado, apesar da tese principal ser a retomada do crescimento do país e melhora na condição destes ativos.

Por fim, em relação ao operacional, atualmente opero pela Clear (uma das corretoras do Grupo XP), assim, não pago pela corretagem e custódia destes ativos, o que poderia inviabilizar a compra e venda constante da carteira.

E você?

Como avalia e faz aporte em sua carteira de FIIs?

Abraços!









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